湖南省资产评估协会专家委员会组织专家针对湖南省内资产评估专业人员在执业过程中遇到的典型问题进行收集整理，对资产评估相关问题进行研究及解答，供资产评估专业人员在执业时参考。

本问题解答仅代表专家个人意见，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，也不能替代评估专业人员的职业判断。仅供评估专业人员在执业过程中结合实际情况参考使用。

1.在采用资产基础法评估企业价值时，对于经营性固定资产中的外购商品房的评估值是否要考虑计算契税和房屋专项维修资金？

答复：商品房是由房地产开发商开发建设的用于市场出售、出租的房屋，包括商品住宅、商业用房（如写字楼、商铺、公寓等）、工业标准厂房等。契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，在每次产权变动时均需缴纳。一般情况下，在持续经营条件下的企业价值评估时，契税是取得商品房的必要成本，应当考虑计算在商品房的评估值中。

房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，一般只在购买新房环节缴纳（不考虑房屋专项维修资金使用完后再次缴纳的情况），对于二手商品房在过户时是不需要再次缴纳的。一般情况下，专项维修资金随房屋产权转移，故不需要在商品房的评估值中另外考虑专项维修资金。

评估操作中需要关注被评估企业历史年度是否缴纳过契税和房屋专项维修资金，核实有无特殊情况，再结合项目评估目的、具体背景情况等确定评估值，并在评估报告中予以披露。

2.一般情况下，企业资产是逐渐购置的，有些是取得增值税专用发票（税率可能是17%、16%、13%、11%、10%、9%、6%、3%、1%），有些是取得普通发票，企业价值评估中采用成本法评估时针对一般纳税人和小规模纳税人分别如何处理？

答复：资产原始购置过程中发生的税费属于历史成本，只要不影响资产的本质属性和实际价值，则与评估无关，评估时应按照评估基准日市场环境及条件来重新计算必要税费。成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，在企业价值评估中就是模拟在评估基准日一次性购置全部有效资产来考虑其税费。如果是增值税一般纳税人，一般情况下其购置资产的增值税进项税额可以抵扣，则资产的重置成本不包含增值税进项税额，购进资产的增值税按各行业一般纳税人在评估基准日的适用税率取值；特殊情况下（如销售免税产品），其购置资产的增值税进项税额不能抵扣，则资产的重置成本包含增值税进项税额。如果被评估企业是小规模纳税人，则按简易办法征税，其购置资产的增值税进项税额不能抵扣，资产的重置成本包含增值税进项税额。

3.单项资产评估，如单项房地产或者单项设备评估时，是否需要披露评估结果是否含税？如果披露评估值是含税价，报告使用人理解的这个“含税”和我们测算过程中用的含税金额是一回事吗？

答复：该问题中“税”是指“增值税”，增值税作为价外税，其实并不是资产自身评估值的组成部分，所以在单项资产评估中，建议评估不含税价。在实务中，根据评估目的或者委托人的要求，可以在评估不含税价的同时，计算并披露含税金额。无论最终是否披露含税金额，为有利于报告使用人正确理解评估结论，在评估报告中应明确说明评估结果是否含增值税，以及计算时所采用的增值税税率。 按含税金额口径披露评估值时，委托人或者报告使用人理解的“含税”通常指评估结果包含相关经济行为实现时交易环节的增值税，具体税率按税法规定因征税对象而异。资产评估专业人员在采用重置成本法对单项资产进行评估时，通常需要以主体部分的含税价作为基数，因此在评估测算过程中涉及到有关增值税的计算，该增值税税率通常是采用作为普通市场参与者身份所适用的一般纳税人税率。两者相比，报告使用人理解的“含税”和测算过程中用到的“含税”不是一回事。一是内涵不同，前者是假定按评估结果交易时所缴纳的增值税，后者是重置成本法评估中假定购置评估对象时所计算的增值税；二是作用不同，前者是向报告使用人披露交易环节的增值税，后者是为资产评估专业人员的评估测算提供中间数据；三是具体税率可能不同，前者按税法规定因征税对象而异，后者通常采用普适税率。

4.亏损企业无需返还的政府补助形成的递延收益评估是否需要考虑所得税费用？

答复：根据《企业会计准则第16号——政府补助》(财会〔2017〕15号)，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。政府补助具有无偿性的特点，即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，主要用于补偿企业已发生或即将发生的相关成本费用或损失，递延收益核算企业确认的应在以后期间计入当期损益的政府补助。 对递延收益的评估，需特别注意对所得税费用的评估处理。政府补助如果确认为不征税收入，可以不考虑递延所得税负债，即上述用于补偿企业已发生的相关费用或损失的递延收益的评估值应为零；同时，涉及与该不征税收入对应的应纳所得税额计算时，不应扣除支出费用和支出形成资产的折旧、摊销等。

对于亏损企业，无需返还的递延收益评估是否需要考虑所得税费用还得看企业的会计处理情况，如果企业已将可弥补亏损对应的所得税费用计入递延所得税资产，则该企业无需返还的递延收益还需要考虑所得税费用；如果企业没对可弥补亏损进行会计处理，在该企业无需返还的递延收益小于可弥补亏损的情况下，则递延收益的评估不需要考虑所得税费用，即可以直接评估为零。

5.如果某房地产开发企业其实只是个项目公司，也没有其他土地储备，其主要资产就是存货-在开发项目，开发销售完成后该项目公司可能就注销了，一般来说只适合采用资产基础法进行评估，那么在整体价值或者股权价值评估时是否可以只采用资产基础法一种评估方法？

答复：根据《资产评估执业准则——企业价值》第十七条和十八条以及《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十一条、二十二条，资产评估专业人员在选择评估方法时，应当考虑评估目的和价值类型、评估对象、评估方法的适用条件、评估方法应用所依据数据的质量和数量等因素，分析各种评估方法的适用性。当满足采用两种以上不同方法的条件时，应当选择两种及两种以上评估方法。 当存在《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十三条的情形时，可以采用一种评估方法，准则所列示的情形包括：1、基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定可以采用一种评估方法；2、由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法；3、因操作条件限制而采用一种评估方法。需要注意的是，第2种原因应当是资产评估行业普遍共识该评估对象只满足一种评估方法的适用条件，第3种原因应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的限制，上述两种情形均不得以个别资产评估机构或者个别资产评估专业人员的操作能力和条件作为判断标准。

本问题中所列示的情形，如果经过分析，只适合采用资产基础法进行评估，其他评估方法不适用的理由充分合理，且该判断能够形成行业共识，依据《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十三条，可以只采用资产基础法一种评估方法，但是需在底稿中有充分的分析过程。同时也应当关注涉及国有资产评估、证券业务评估等的其他文件中关于评估方法的规定，并及时与相关当事方或主管单位进行沟通。

6.假设某房地产开发企业股权转让，主要资产为存货—开发成本中一宗未开发的土地使用权，同时采用了假设开发法和市场法对该宗土地使用权进行评估。假设开发法通常考虑了土地增值税的扣除，市场法评估值中未考虑土地增值税的扣除，两种方法的评估结果内涵是否一致？

答复：房地产开发企业股权评估中，如根据需要同时采用了市场法和假设开发法对存货进行评估，应注意各种方法评估结果价值内涵的一致性。不建议将扣除土地增值税和企业所得税的评估结果与未扣除相关税费的评估结果采用简单算术或加权平均的方法确定评估值。

假设开发法考虑了土地增值（即评估基准日土地市场价与其历史取得成本的差价）产生的土地增值税纳税义务，扣除了相应的土地增值税；如果采用市场法评估时，土地也同样存在增值，但是未考虑相关土地增值税的纳税义务，未扣除相应的土地增值税，则上述两种方法评估结果内涵不一致，此时市场法评估结果同样需扣除相应的土地增值税。并在评估报告中充分披露土地增值税的处理，以便让报告使用人全面理解评估结论。

7.房地产开发企业采用资产基础法评估，其中存货采用动态假设开发法评估，预测期企业所得税、土地增值税、增值税清算额是按实际剩余应缴纳税额来计算，请问其他流动资产中预缴的企业所得税、土地增值税、增值税评估值是等于账面价值还是评估为零？

答复：根据相关税收规定，房地产开发企业的企业所得税、土地增值税、增值税的预缴纳税义务发生在商品房的预售和销售所对应的节点，在到达一定条件时，再进行清算清缴。房地产开发企业预售商品房时，预收房款计入“预收房款”或“合同负债”科目，同时预缴的增值税、土地增值税、企业所得税计入“其他流动资产”科目。存货如采用动态假设开发法评估，由于预收的房款计入了负债，存货评估值包含两部分：一部分是基准日已发生的现金流（已预收的房款和已缴纳的税费），另一部分是预测期的自由现金流的折现值。 评估时应关注相关科目中资产的密切关联性，动态假设开发法预测期企业所得税、土地增值税、增值税清算额是按实际剩余应缴纳税额来计算，实务中对于其他流动资产中的预缴税费有两种处理方式。

方式一：如果基准日已发生的现金流为已预收房款扣除了对应的税费，相当于将存货和其他流动资产分别独立评估，此时，其他流动资产中的预缴税费评估值应按账面值；

方式二：如果基准日已发生的现金流未扣除对应的税费，则相当于将存货和其他流动资产中的预缴税费合并在一起评估，此时，其他流动资产中的预缴税费评估值应按零计。 以上两种方式都可以，无论采用哪种处理方式，均需注意确保对其他流动资产中的预缴税费计算不重不漏。

8.在国资组织的报告评审过程中，有专家提出市场法可比实例应当是在评估基准日之前。那么对房地产采用市场法评估时，所选取的案例是否可以是评估基准日之后、评估报告出具日之前的案例？

答复：《资产评估执业准则——不动产》第十八条中规定，采用市场法评估不动产时用作参照物的交易实例应当“成交日期与评估基准日接近”，但并不限定成交日期与评估基准日两者的前后时序，《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》等其他规范亦相类似。

案例选择的关键在于交易实例成交日与评估基准日的市场条件和环境是否相同或相近，而并不在于成交日是在评估基准日之前或之后。例如，对于评估基准日之前的交易实例，如果在其成交日之后、评估基准日之前，发生了一项使市场条件和环境发生重大变化的事件，导致市场价格产生明显变化，这意味着成交日与评估基准日这两个时点的市场存在显著差异，则该评估基准日前的交易实例不可比，不能选作参照物。又如，对于评估基准日之后的交易实例，如果在评估基准日之后、其成交日之前，出现类似情况，则该评估基准日后的交易实例不可比，不能选作参照物。总之，资产评估专业人员应当牢牢把握“可比”这一实质性要求，结合项目实际情况具体分析，合理选择评估基准日之前或之后的市场可比案例。

9.在省财政厅组织的资产评估机构检查中，有专家指出我公司的报告中没有对资产权属资料完整情况等予以说明，请问对于没有涉及的事项是否需要在特别事项说明披露？ 答复：《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）列出的资产评估报告需要披露的特别事项包括：（1）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；（2）委托人未提供的其他关键资料情况；（3）未决事项、法律纠纷等不确定因素；（4）重要的利用专家工作及相关报告情况；（5）重大期后事项；（6）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况；（7）其他需要说明的事项。

实践中有些评估机构是按存在的特别事项予以披露，没有涉及的就不提及；有些机构按固定模版披露，没有涉及的项目列出标题，内容披露为“无”或“未发现”。 以上两种处理方式都可以，但是评估专业人员需对上述特别事项进行核查验证。

10.应委托人的要求，评估基准日是否可以设定为未来的某个时点，具体难点有哪些，评估时应当注意哪些事项？

答复：根据《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）第十九条：“资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点”。因此，应委托人的要求，评估基准日可以设定为未来的某个时点，并在资产评估委托合同中进行约定。

评估过程中可能存在难点。一是委估资产状态的变化。委估资产在未来的状态可能与现在不同，要执行评估基准日为未来某个时点评估时应当可以设定状态进行评估；二是未来评估参数的变化。评估使用的参数应当为未来评估基准日可使用的参数，评估人员应当根据实际情况收集评估基准日的数据或进行合理预测；三是不确定性增加。评估基准日距离现场查验日期越远，资产价值影响因素的变化可能性越大，评估中的不确定性因素就越多，评估时应当充分关注各种变化因素；四是法律、法规和价格标准可能出现较大变化。评估中所依据的各项法律、法规和采用的价格标准等，均应在评估基准日有效，而未来的法律、法规和价格标准可能与当前存在差异。

应当注意的事项。一是充分披露。对未来时点的各类多种变化因素及评估假设条件进行披露，对影响评估结果的重大事项在评估报告的特别事项中进行重点说明。二是注意评估报告使用期限限制。由于资产评估所服务的经济行为具有时效性，对执行评估基准日为未来某个时点时的评估业务时，资产评估结论的使用也应该规定一个有效期。三是注重评估方法的选择。评估人员应当知晓选择合适的评估方法对于预测性评估尤为重要，因为不同的评估方法可能会对评估结果产生显著影响。四是关注报告日后重大事项变化。

因此，设定评估基准日为未来时点的评估业务，需要综合考虑多种因素，并采取适当的评估方法和措施以确保评估结果的准确性和有效性，评估机构需要根据自身执业能力水平综合考虑，谨慎执业。

11.我们承接了一家大型玻璃生产企业的整体资产评估，评估对象包括约700亩土地使用权、五条玻璃原片生产线、一条钢化玻璃加工生产线和一条发电玻璃生产线，生产线涉及房屋建筑物、构筑物、机器设备、工装模具等实物资产，均是按照设计建造的。评估时选取了资产基础法作为方法之一，请问：一是对于固定资产的重置成本进行评估时，土地、房屋、构筑物、设备、工装模具等在计算资金成本时如何考虑建设工期；二是针对项目设计和可行性研究等前期费用在计算单项资产重置价值时已经考虑的情况下，是否还需要考虑总图设计费、总项目可行性研究等前期费用。

答复：一般情况下建设工期可根据评估对象实际状况，参考相应定额合理估计，需要注意的是在企业价值评估中涉及的房屋建筑物、构筑物、设备评估，所采用的合理建设工期并非针对某一建筑或设备个体而言，而是基于被评估单位一次性建成最小建设规模产能所需的时间周期；工装模具需要针对具体评估对象进行分析，对于更换比较频繁、生产制作时间短的一般不考虑资金成本。

在企业价值评估中，采取成本法评估规模较大的生产线时，要根据项目实际情况，站在项目整体层面考虑项目前期费用和工程其他费用，一般情况下可按照前期费用和工程其他费用费率进行统一考虑；但要注意的是整体前期费用与单项资产重置价值评估的前期费用不存在包含关系，避免重复评估。

12.企业价值评估采用收益法时，非经营性资产的折旧、溢余资金的利息是否纳入收益法的预测？

答复： 收益法预测及现金流测算评估的实际对象是经营性资产，对于非经营性资产、溢余资金，是根据具体情况选用成本法、市场法或收益法等适当的方法单独评估，再将其评估值与经营性资产的收益法评估值加总，共同构成企业价值评估结果。因此，非经营性资产的折旧、溢余资金的利息与针对经营性资产的收益法预测无关，不应纳入相关预测范围。