第一章 总则
第一条 为规范我省房地产租金评估活动，保证房地产租金评估质量，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规，以及《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》等相关估价标准，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产租金又称房租、房屋租金、房屋使用（占用）费等，通常是包括土地使用权在内的房屋租赁价格。
第三条 本指引适用于房地产估价机构及其注册房地产估价师对我省行政区划范围内房地产租金评估和咨询活动，以及房地产估价行业组织对房地产租金评估报告的专业技术评审。
第四条 房地产估价机构及其注册房地产估价师应遵循独立、客观、公正的原则，遵守法律法规和房地产估价规范标准，开展房地产租金评估和咨询业务。
第二章 评估基本事项
第五条 房地产估价机构开展房地产租金评估业务，应与评估委托人订立书面评估委托合同，合同内应明确估价目的、价值时点、估价对象及其范围、租金类型、租赁用途、租赁条件、评估费用及支付方式等。评估委托人应提供或协助获取评估所需资料。
第六条 房地产租金的估价目的根据评估委托人使用报告的实际需要进行合理表述。
常见的房地产租金评估需求主要来自房地产租赁、司法诉讼案件审理、房地产税收、房地产损害赔偿、房地产征用、房地产证券化、房地产租赁市场监测与管理等活动或行为。
第七条 房地产租金评估的价值时点，应由评估委托人根据估价目的在评估委托书或委托合同中予以明确，宜具体到日。
回顾性估价和预测性估价的价值时点根据房地产租赁市场实际状况，可以是某个时间段，如月、季、半年、年等。
根据评估委托需要，一个评估项目可有多个价值时点。
第八条 房地产租金评估，应根据评估委托人的具体需要，评估市场租金、成本租金或其他特定租金。
市场租金是指在公开市场上由熟悉情况且不受强迫的租赁双方，在租赁条件下自愿达成的在价值时点的最可能的租赁金额。
成本租金是指根据估价对象房地产取得或建设成本摊销、运营费用等房地产租赁成本构成要素计算的租赁金额。
第九条 房地产估价机构应当根据评估委托合同和评估资料等，明确房地产租金估价对象的财产范围。即估价对象是否包含室内装饰装修、房屋配套设施设备、附属设施及相关场地等财产，以及室内家具家电、生活用品、机器设备等非房地产财产的情况，并应当在评估报告中具体说明。
第十条 开展房地产租金评估时还应明确其他租金内涵，主要内容包括：①租赁用途；②租赁期限；③租金的支付方式以及是否含税（增值税）；④押金数额及支付方式；⑤房屋维修等费用承担；⑥物业费以及水、电、燃气等相关费用的缴纳主体。
当约定由出租人负担房屋维修费、房产税、物业费，以及水、电、燃气等相关费用时，评估结果应包含这些费用；当约定由承租人负担时，评估结果不含这些费用。除前款内容外，当还存在其他服务或费用且不另行付费时，评估结果可包含其相应成本。
房地产租金评估时如有以下特殊租赁条件：①租赁期、免租期或装修期长短；②调租、续租规则；③季节性波动或重要事件；④承租人的资信、资格条件或影响力等，应予以考虑。
第十一条 房地产租金评估报告名称宜为“房地产租金评估报告 ”。报告应按照《房地产估价规范》的要求撰写，特别关注财产范围、租金类型和内涵、租赁条件等内容的说明与分析。
第十二条 房地产租金评估收费，估价机构应根据评估项目和评估需求，结合评估范围、价值时点、结果适用等难易程度进行费用测算。建议考虑量价结合方式，根据评估对象的房地产价值或建筑面积确定。房地产租金评估收费不得低于成本。
第三章 评估方法
第十三条 房地产租金评估，可采用比较法、成本法、价值折算法和剩余法。鼓励探索采用其他的科学评估方法进行房地产租金评估，运用时须说明所用方法的名称、定义及理论依据、原理和操作步骤。
第十四条 选用评估方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等，对评估方法进行适用性分析。当适用两种或两种以上评估方法时，宜同时选用所有适宜的评估方法。
第十五条 评估方法选用
（一）估价对象的同类房地产有较多租赁时，应选用比较法。比较法采用的可比实例，应来源可靠，搜集程序清晰明确。
（二）估价对象为新开发建设项目，需评估其成本租金时，应选用成本法；估价对象为可假定为独立开发建设项目进行重新开发建设的，或更新改造后再出租的项目，宜选用成本法；当估价对象没有类似租赁或租赁很少时，可选用成本法。
（三）估价对象可以通过收益法以外的评估方法求得房地产价值，或估价对象没有类似租赁或租赁很少时，宜选用价值折算法。
（四）估价对象为通过开发、改造或改变运营、租赁模式，可提升营收潜力，或直接开展商服、生产经营并达到最高最佳利用的运营型、生产型或租赁型房地产，可选用剩余法。
第十六条 比较法
（一）定义
比较法是选取不少于 3 个可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例租赁价格（租金）进行处理后得到估价对象租金的方法。
（二）基本公式
在建立比较基础后，单个可比实例比较租金的测算可以采用下列三种公式。
1、金额修正和调整下的公式
比较租金=可比实例成交租金±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额
2、百分比修正和调整下的加法公式
比较租金=可比实例成交租金×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
3、百分比修正和调整下的乘法公式
比较租金=可比实例成交租金×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
综合比较租金可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法或众数法确定。
（三）比较法应用注意事项
1、搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括交易对象基本状况、租赁用途、成交日期、租金水平、租金构成、支付方式、交易双方的权利义务等。
2、可比实例从交易实例中择优选取，选取时应充分关注租赁财产范围和租赁条件等信息。可比实例的成交日期一般以租赁合同签订日期为准。
3、可比实例的租赁用途应与估价对象的评估设定用途相同，其房地产状况、租赁条件应与估价对象相似。
4、选取可比实例后，应建立比较基础，并根据评估设定的租金内涵，对可比实例的成交租金进行标准化处理。标准化处理时应重点关注：
（1）租金财产范围；
（2）租金是否包括房屋维修费、管理费和保险费等；
（3）租金是否包括物业费和水、电、燃气等费用；
（4）租金是否包括房地产税（城镇土地使用税、房产税）、增值税及附加等；
（5）租金计价单位，主要包括计价的面积单位和时间单位，计价的面积单位一般分为按建筑面积（或使用面积）单价、按套型、按间甚至按床位等，计价的时间单位一般分为按月、按天或按年等；
（6）租金支付方式，租金支付周期可能存在按月、按季度或按年支付等，租金约定支付时间点存在期初、期中或期末等情形；
（7）影响租金水平的其他特殊租赁条件。
在对前款内容进行标准化处理时，应以评估设定租金内涵中的约定条件为标准，对可比实例租赁合同中的约定条件进行调整，将可比实例成交租金内涵与评估设定租金内涵进行统一。
5、进行市场状况调整时，一般采用租金价格指数，也可采用来源可靠的类似房地产价格指数。
6、进行区位状况调整时，应重视估价对象周围环境状况，并根据不同用途房地产租金影响因素进行针对性地分析和测算。
7、进行实物状况调整时，应重视估价对象内部、外部状况，并根据不同用途房地产租金影响因素进行针对性地分析和测算。
8、进行权益状况调整时，主要关注租赁期限、免租期等激励条件、调租与续租规则、使用要求或限制等。
第十七条 成本法
（一）定义
成本法是以租金各构成项之和来求取房地产租金的方法。成本法算出的租金水平一般是出租方所能接受的最低租金。采用成本法测算出的估价对象租金为成本租金。
（二）基本公式
房地产年租金=土地成本年摊销额+建设成本年摊销额+室内装饰
装修和设施设备年摊销额(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费
各项成本年摊销额 C=C1 —包括土地成本、建设成本、室内装饰装修和设施设备成本。
土地成本：包括相应使用年期的净地价和购地税费、建设期管理费、建设期利息和利润。
建设成本：包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共服务设施建设费、其他工程费、开发期间税费、建设期管理费、建设期利息和利润。
n—摊销年期数，根据摊销对象具体情况确定。
i—折现率，本公式中折现率的确定，一般采用“安全利率+风险调整值 ”的方式，安全利率一般为一年期存款市场利率或一年期国债收益率。
（三）各构成要素的主要内容
1、土地成本年摊销额：土地成本包括相应使用年期的净地价和购地税费，以及建设期管理费、建设期利息和利润。
以出让方式取得土地使用权的，土地成本年摊销额为土地成本在土地剩余使用年期内的摊销金额；以划拨方式取得土地使用权的，土地成本年摊销额为土地取得成本根据相应用途土地使用权的法定最高出让年期所计算的摊销金额；以租赁方式取得土地使用权的，土地成本年摊销额为土地的年租金。
2、建设成本年摊销额：房屋建设成本或改建成本在房屋经济寿命期内的摊销金额。房屋建设成本一般包括前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共服务设施建设费、其他工程费和开发期间税费，以及建设期管理费、建设或改建期利息和利润。房屋的经济寿命可根据房屋建筑结构，参考相关建筑设计标准确定。
当土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，且土地出让合同约定土地使用年限到期后建筑物由土地所有权人无偿收回，建筑物摊销年期数（n）取土地剩余使用年期。
3、装饰装修和设施设备年摊销额：房屋室内装饰装修和设施设备在一定年期内摊销的金额。房屋室内装饰装修成本一般包括装饰装修工程费、设计费、管理费、以及装饰装修期内的投资利息和利润。设施设备成本包括购置费、安装调试费。装饰装修可根据装饰装修材质和工艺等结合租赁使用状况确定年摊销额年限，一般不超过10年；设施设备可根据设计寿命确定摊销年限。
4、运营费用：包括房屋管理费、房屋保险费、房屋维修费、物业管理和服务费等，应根据租金内涵具体确定。
5、租赁营销费：租赁推广的营销费用，一般包括广告费、招商或宣传资料制作费、营销人员费用或租赁佣金等。
6、相关税费：包括房地产持有环节应缴纳的房产税、城镇土地使用税，以及租赁(销售)环节应缴纳的增值税及附加。评估时应注意针对不同类别的房地产和租赁行为确定适用的税率。
（四）成本法应用注意事项
1、根据估价目的和租金价格内涵，评估时需要根据房地产取得方式和租金内涵确定各成本构成要素。房租的成本构成不一定会包含上述公式中的所有因素，但也有可能会有其他费用，具体可按照委托要求对成本构成要素进行调整，并做特别说明和提示。
2、成本法一般是基于客观成本测算的各年均值租金。如需评估基于实际投入的成本租金，应明确评估的租金类型并在评估报告里做特别说明和提示。
3、确定各项成本的摊销年限时，还需关注租赁条件。若约定的租赁期限短于客观摊销年限的，可根据委托要求按照约定租赁期限进行摊销计算，但需做特别说明和提示。
第十八条 价值折算法
（一）定义
价值折算法是选取收益法以外其他适宜的房地产价值评估方法求取估价对象房地产市场价值或价格，再通过折算系数求取房地产租金净收益，并加上运营费、相关税费等，减去其他收入得出房地产租金的方法。
折算系数可以是直接资本化率，也可以是根据报酬资本化的方式合理计算的相应资金回收系数。
（二）基本公式
房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+相关税费-其他收入（如押金收入）
租金净收益=房地产价值（价格）×折算系数
（三）价值折算法应用注意事项
1、房地产价值价格应采用收益法以外的方法求取；
2、直接资本化率或报酬率应遵循房地产估价规范的相关要求，采用适宜的方法测算分析确定；
3、采用价值折算法计算租金净收益，应考虑房地产经济寿命结束后，建筑物或土地使用权的剩余价值或价格。如收益期结束后仍有建筑物或土地剩余，应按照其折现价值予以扣减；
4、估价对象土地使用权类型为划拨的，折算年期根据相应用途的法定最高出让年限和建筑物剩余经济寿命，按照孰短原则确定；
5、价值折算法的测算结果一般为期末租金，如租赁条件约定为期初支付，应进行折现调整。
第十九条 剩余法
（一）定义
剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。采用剩余法测算出的估价对象租金可称为剩余租金。
（二）基本公式
1、静态评估模式
（1）根据房地产使用方式不同，可分为租赁型、运营型、生产型三种类型，具体公式如下：
①租赁型房地产
租赁型房地产租金=转租租金收入-空置及收租损失-承租人支出转租运营费用-转租利润
②运营型房地产
运营型房地产租金=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于运营者的利润
③生产型房地产
生产型房地产租金=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润
（2）采用改造后房地产租赁收入求取房地产租金的公式为：
改造后房地产租金=改造完成后房地产租赁收入-预计改造成本摊销-运营费-租赁营销费-相关税费
2、动态评估模式
动态评估模式是剩余技术和现金流模型的综合运用，通过预测估价对象租约期内未来每年的剩余租金，折现计算得到累计剩余租金现值，然后利用报酬资本化法，采用出租人权益报酬率计算出房地产首期租金。
具体公式如下：
（1）租金不变模式：
（2）租金递增模式：
式中：
A——房地产首期租金
Y——出租人权益报酬率（出租期内）
A'——承租人于租赁期内的年剩余租金
Y'——折现率
n——租赁期限
g——年平均租金增长率
动态评估模式注意事项:
①动态评估模式中，出租人权益报酬率主要考虑未来租金的资金时间价值和承租人履约风险。
②承租人投入的改造成本，采用动态分析法时，按实际支出时点分配于承租人运营现金流中。
③动态分析法适用于估价对象为长期租赁或非固定租金（收益）的、处于培育期或拟改造升级的经营性房地产以及混合收益的运营型房地产，因其收益情况、变动费用、固定费用复杂，采用动态分析法更能准确反映房地产租金水平。
（三）剩余法应用注意事项
1、一般按年测算房地产租金。
2、租赁型、运营型、生产型三种类型公式中相应的收入、成本、费用等一般根据估价对象近三年经营、生产的平均数据资料分析确定，或根据同类行业的数据比较分析确定。但租赁型房地产有租约限制的除外。
3、改造完成后房地产租赁收入为采用比较法、趋势预测的方法评估分析的房地产市场租金。
改造成本为房屋改造的重置成本（不包括销售税费），需根据评估设定的改造内容、标准进行估算。利用自有房屋改造的，成本摊销的折旧年限根据改造后房屋剩余经济寿命、装饰装修和家具家电的使用年限分别确定。租赁房地产进行改造的，根据租赁合同约定的相关条款合理确定成本摊销的折旧年限。
4、财务费用指正常经营（运营）及生产过程中，投资和经营资金产生的利息、融资费用等。
5、不同生产经营模式下的主营业务成本、运营费用、管理费用按以下确定：
租赁型房产：主要为运营费用，包括管理费、维修费、能耗费、保险费、招商费等。
运营型房地产：经营成本为直接经营成本，经营费用为与营业相关间接运营开支，管理费用主要用于企业总部、行政统筹管理等开支。
生产型房地产：生产成本包括直接材料、直接人工、制造费用，管理费用为企业总部、行政等后台管理开支、办公差旅费用等。
6、经营（运营）利润、生产者的利润可按同类行业平均水平确定。
7、相关税费主要指承租人经营行为需缴纳的增值税及附加，需区分不同经营模式下的计税方式的不同。
8、在计算租赁型房地产租金时，扣减的各项成本及费用皆为承租人运营过程中应承担部分，不含出租人应缴纳的租赁税费、持有税费及其他运营费用。
第四章 特殊事项处理
第二十条 当评估的价值时点与实地查勘完成之日不一致的，评估时应要求估价委托人在评估委托合同中明确价值时点的房地产状况，了解与实地查勘完成之日的情况差异，并在评估报告“估价假设和限制条件”中做出合理假定和说明。
第二十一条 估价对象实际用途与登记用途不一致的，一般按照登记用途进行评估。评估委托合同约定要求按照实际用途进行评估的，可以根据其约定进行用途设定，并提示按照实际用途持续经营可能存在的相应风险，在评估报告“估价假设和限制条件 ”的“不相一致假设 ”中予以说明。
第二十二条 估价对象为未经登记房地产或临时建筑的，评估时应要求估价委托人在评估委托合同中对房屋用途、建筑面积等予以明确，在评估报告“估价假设和限制条件 ”的“依据不足假设 ”中予以说明，并作相应提示。
相关部门书面明确为违法占地、违法建设等违法房地产的，原则上不应作为估价对象。
第二十三条 估价对象为保障性租赁住房的，应执行相关租赁住房政策性文件规定。
第二十四条 划拨国有建设用地使用权上的房地产租金评估，一般应包含需上缴政府的土地收益。依照委托需要，可在评估报告中列明租金中的政府土地收益金额。
第二十五条 回顾性评估委托方要求评估某一时期（若干年）的租金总和时，应根据约定的租赁条件或房地产租赁市场状况划分时间段。可先评估各时间段租金单价，求得该时间段的租金总额，再将各时间段的租金总额相加求得该期的租金总和；也可在评估某一时间段租金后，根据来源可靠的类似房地产价格指数，调整求得其余各时间段的租金，再将各时间段的租金总额相加求得该期的租金总和。
第二十六条 预测性评估委托方要求评估未来某一时期（若干年）的租金时，宜以该期起始日为价值时点，并根据约定的租赁条件或预测的房地产租赁市场状况划分时间段。先评估出价值时点的租金，再利用多元回归分析法、长期趋势法等科学方法，预测未来各时间段的租金变化幅度，据此评估出该期的租金。
第二十七条 采用价值折算法或剩余法（动态）评估测算房地产租金，对于未来中长期租金走势的预测，通常情况下可以假设为租金按比例递增。
第二十八条 房地产租金评估对租金设定为等比增长，或租赁条款约定租金按比例递增，则评估租金一般为首期租金，并宜在评估报告中说明。
第二十九条 估价对象可分割为若干单元出租的大宗房地产，应在估价委托合同中明确经营方案是整体出租还是分割出租，整体出租的需考虑整租规模调整，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“限制条件”中予以说明。分割出租的还应搜集分割方案或平面布置图、各单元面积等资料。
第三十条 估价对象为新建的经营类房地产，周边市场发育不成熟或配套建设不全时，其租金通常低于成熟期项目，可考虑一定的市场培育期或养租期。
第五章 评估结果及应用
第三十一条 评估结果确定时应重点关注测算结果的价值构成与估价报告价值定义的一致性，采用两种以上方法评估租金的，在评估结果确定前应先统一不同方法的租金内涵。
第三十二条 评估结果包括租金评估值和相关专业意见。
租金评估值包括评估单价和评估总价。相关专业意见应对评估单价和评估总价进行解释说明。评估单价表示单位宜依据估价对象特征或估价委托、交易习惯确定，通常表述为单位面积月租金或年租金。评估总价应依据估价委托明确是在一定时间和评估规模下的评估值。
第三十三条 致估价委托人函中应当作出包括但不限于下列内容的特别提示：
（一）评估结果是估价对象在相应租赁条件下的租金数额，评估委托人应关注估价报告“估价假设和限制条件 ”中列明的租赁条件。
（二）评估结果是估价师按照评估程序得出的专业意见，此结果仅为评估委托人确定房地产租金提供参考依据，不是估价对象交易时可实现的成交租金，也不应当被视为对估价对象成交租金的保证。
（三）评估委托人应当按照法律规定和估价报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用估价报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
第六章 附则
第三十四条 本指引由安徽省房地产业协会负责解释。
第三十五条 本指引自发布之日起施行。
